市场
房地产市场里的“炒概念”
发布日期:2022-05-13 21:31   来源:未知   阅读:

  海森堡说,提出一个正确的问题,往往等于解决了问题的一大半。管理学里也有一句话叫,提出正确的问题,要比找出正确答案更重要。

  今天来跟大家聊一下房地产里“炒概念”的问题,股市里大家经常碰见,房地产里也一样。资产市场都是由80%的小(jiu)白(cai)和20%的老手构成的,尽管房地产是一个民生市场、特殊的商品市场,但随着大城市房产金融属性持续多年的强化,市场也越来越是如此。

  近来热议不下的话题是“出深”——到深圳周边的哪里去买房?你手里有一笔闲钱,没了住宅名额,那么,珠海、中山、南沙、深汕合作区这些地方好不好。这是个老话题了。后台有两个粉丝,一个手里有200万,怕贬值,想在中山马鞍岛买深中通道。一个手里80万,想借着深珠通道的利好去买珠海,他问我:是花2万多的价格买珠海北站的楼盘呢,还是花4万多的价格买龙岗的楼盘?

  如果你去和粉丝深入交流,会发现,他们选择的地方大都和深圳有重大的项目联通——比如基于深珠通道去珠海买房,基于深中通道去中山买房,基于自贸区概念去南沙买房,基于飞地概念去深汕合作区买房,等等。另外一点,是这些地方价格真的好便宜,很诱人,房价2万块、1.5万,最高不过3万,等等,又不限购(或者非常容易破解)。从深圳过去的买家,看过去那显然都是便宜货,房子又做得漂亮宽敞,非常容易生出“买它一条腿”的冲动。

  关于这样的讨论非常多,有些也非常激烈,我相信大家也都经常遇到或者参与。但大部分情况下,它们都是以无果而结束,经常是谁也说服不了谁。这种互相无法说服,背后折射出的真正的问题是什么?

  在我看来,症结并不在于,到底哪里值得买、更能涨价的问题,而在于:有些买房人也许并不清楚什么叫炒概念,什么又不叫炒。也就是说,他并不清楚他的行为,只是一个很朴素的念头在驱动他:我现在手里有点钱,不能贬值了,我要买套房子。

  这才是值得厘清的问题,为什么那么多人跑出去外面很容易被楼盘销售员“忽悠”?一个很重要的原因,就在这里,他不知道该怎么界定自己的行为,只有一个朦胧的目标。要弄清楚,的确是需要花一些时间。

  我自己之前也一再的提出:深圳都市圈买房,可以沿着轨道接驳的方向走,到东莞乃至惠州寻找轨道上盖的楼盘,作为自己的退步之所。比如深圳的6号线号线号线和惠州的接驳地。那么,这个和上面去深中通道、深珠通道、深汕飞地的区别在哪里?难道说后者是炒概念,前者不是?

  我认为,可以从以下三个角度来尝试做一个区别,到底怎么界定你的行为是不是“炒概念”。

  这个我之前的文章里谈过,一定要买有真实需求支撑的地段。这个背后是对都市圈产业发展、转移的一个基本判断,不需要太多的专业都可以做出来。比如说,深圳的产业去不去松山湖?2018年华为一家就搬去了接近2万人,华为的员工过去政府、企业都可能会给他们解决住房问题,但跟着华为搬过去的上下游供应商呢(如软通动力),他们要不要买房子?这是真实需求。这个需求,还会体现在深圳和周边通勤人口的数量波动上,比如之前的数据显示,深圳与东莞的日通勤人口已经有34万,与惠州有13万,这是在没有轨道连接的情况下已经有这样的数量了。说明了什么?说明了这是市场在起作用,城市化的规律在起作用,这个真实需求是稳定的、源源不断的,很少出现断层。所以,你沿着轨道去寻找,不是炒作它,而是它就是一个正在发生着的事实。

  没有真实需求支撑或者支撑太弱的城市/地段,会有什么样的表现?它会像潮水一样,当市场情绪起来的时候——比如货币政策宽松,核心城市大涨,购房人就会过去炒一波。但当情绪下去了,因为缺乏真实需求的稳定性,所以它会显示出断层,一夜之间购房人就不见了。这个上面,环北京的“北三县”表现得最为明显,埋了很多北京人。我很早就开过玩笑,北三县是“没有东莞的身子却自奉有东莞的命”。深圳与惠东沿海的那些旅游地产之间,也表现得比较明显,道理是一样的,潮起潮落,也埋了不少人。

  深珠通道、深汕飞地,和这个是类似的,很难形成持续稳定的真实需求支撑,因为物理距离太长了。珠海本身是个好城市,但如果你看深珠通道去买那会犯错(下面还会讲到)。深中通道,是有机会形成真实需求外溢的,但是结合下面两点,还很难说符合。

  我们一直讲,买房子首先是买城市,城市好,你瞎胡买也会被埋,而城市不行,那则是任你手眼通天,也很难翻出来。普通买房人可以记住这句话:所有的城市的房地产价值最终都由这个城市的基本面决定的,核心城市购买力外溢的价值需要其它条件配合才有意义。

  大家都看到了,深莞惠、广佛、上海都市圈、环京都市圈,都有一个超级城市在往外泵血,超级城市的泵血能力越强,购买力外溢的能量越大。这种情况下,一般人很自然的就会有一种判断:那么多深圳人去莞惠中,还不得把价格推上天?然则,实际上,你注意看不同城市的房价波动,就知道不是这样。

  比如说东莞,2020年,东莞房价涨的比深圳还猛。这背后的深层逻辑,是东莞的成功转型被市场认可了。我是2017年做出买入东莞的判断的,但松山湖涨成今天这样让我也很意外——房价涨起来经常这样,半年时间完成三年的大涨。东莞是个被低估的城市,在很多指标上面它都显示完全的不匹配。我最近在对比东莞人口的时候,也最终解释了一个疑惑——为何东莞人口增加那么少?和感知以及经济数据不匹配。过去10年,东莞官方口径人口增加的和惠州一样多,但是住建部的《2019年统计年鉴》口径里,东莞接近960万人口。而据之前百度的一份实际人口调查,东莞是1000多万。

  回到深中通道,我们不能把自己的购买决策只建立在深圳购买力的外溢上去——那注定还会是潮水般的特征。深中通道建成,的确会非常有利于深圳产业、企业的转移,深圳西部距离中山又近,这的确是一个很好的预期。但这还不足够,人能否住下来,才是最根本的,而这需要城市的基本面来支撑。这一点,中山不够好,在2016年,中山提出了“四个难以为继”,要进行转型,但5年过去了,这个转型看来不甚成功。这一点,构成了很多人去中山必须要面对的最大障碍。

  最后一个判断标准,如前所述,很多人买房子,都是看规划走的,还有观点把这个提炼为一个规律:“买房跟着规划走”,说的斩钉截铁一定对一样。实际上,这是非常不靠谱的。有的规划能跟着走,有的规划则是通往大坑的。比如说,海南国际旅游岛的规划,埋了不少人。有人会问,跟着前海的规划走都赚钱了,你要想一想,前海规划的背后是整个深圳的力量,前海的价格并不单是规划托起来的,是整个深圳的力量让前海有希望。那么,你把这个放到深汕合作区去试试看,我不认为可以复制。

  这里面,要谈到规划的确定性,这需要谨慎的评估。比如深珠高铁、深珠通道,前者是“力争十四五末开建”,后者纳入《广东省高速公路网规划(2020-2035)》远景展望线,确定性是很难评估的,中间有一些推迟都很正常,但是沿线的楼盘已经把利好预支到房价里了,这一点买家要清醒的意识到。即便是开通,回到上述的理念,可以增加多少真实需求,现在可能也很难过于乐观,指望着高铁通勤,在营销上可以,但要站在白领的立场上,是不容易的。

  但放到深莞惠之间的地铁通勤(如果能和中山也开通地铁那就更好了),我们是可以判断到这个确定性的。即便它晚几年开通,东莞本身的城市基本面、临深真实需求的增加,也可以提供很好的支撑。这些,在判断规划的时候,是一个综合的考量。

  是以,仅靠这一个概念,是不足以支撑我们来选择买入一个城市的理据的。规划是公开信息,你看到的,别人也都看到了,但是买房子,还是要多想一点,看到别人看不到的地方,给自己留点余地。

  退一步讲,假如说,我们可以看着规划去买房,怎么参与?其实是有门道的。我们把雄安新区、深汕合作区、深中通道、深珠通道这些都视为不同等级的重大规划,那么怎么去参与?

  我梳理两种操作思路,供大家探讨。一种是冒险者的“头啖汤”。就是在规划发布之初(甚至之前),你就杀进去买入,然后躺下来装死,一直装它个10年。比如深汕合作区、雄安新区规划发布之前,你杀进去。这样也能赚钱,但取决于几点,一是你得有渠道,能够提前掌握到消息(比如之前很多人讲深圳要扩容,好多人去了凤岗,后来证明是假消息)。二是你得是闲钱,因为绝对有很长一段时间租不出去,也卖不出去,只能空在那里,会有机会成本而且可能很大。三是你得做好无法退出的准备,因为规划有可能落空甚至失败,所以到最后是个有价无市。第二种是稳健者的“鱼身子”。就是等到规划落定,一切明朗的时候,再选择进入。这样可以在不能以最低价进入的同时避开“头啖汤”的冒险,获得确定性的稳健收益。很多港资不愿进前海,就是这个道理,他们希望看到前海慢慢做起来了,然后再进入,成本虽然高了,但是确定性更高。

  这两种,有人愿意做第一种有人愿意做第二种,但是,没有人愿意做中间那一种。就是在半拉子的时候你进去了,规划预期出炉价格涨上去,你接了盘,然后发现到规划兑现的这个时间要长达5-10年甚至更长,只好吊在半空。

  总结起来,上面这三个思路不是彼此孤立的,是必须要同时满足的。有的楼盘受益的规划能满足其中一个/两个思路,但都不能同时满足三个,对于稳健的买房人来说,恐怕最好也要放弃。如果同时满足的话,那个风险大致是可以评估到的。

  虽说我们买房子应该立足于赚城市增长的钱,但是,很多时候,市场上是经常有镰刀-韭菜的。老手和小白的区别,主要不在技术的区别,而在于认知有别。看似不同或者相近的操作背后,实则代表着完全不同的认知思路。不同的认知系统,会落地到个人不同的辨别能力上,也会落地到个人不同的操作纪律上,最终拉开了不同人群之间的收益。

湖南山水节能科技股份有限公司是一家专业从事流体系统节能服务和流体节能装备制造的集团化公司。本着“应用最优技术、产品和服务,为客户提供系统解决方案,提高流体系统能效,共建资源节约型社会”的企业使命,运用流体输送“4A”高效节能技术对流体系统进行整体分析设计,采用EPC(合同能源管理)方式与客户双方共赢,励志成为流体节能领域最具影响力的系统服务商。